O Parcelamento do Solo Para Fins Urbanos
As conversões de uso de solo rural para urbano dependem de prévia audiência do Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária – INCRA, do órgão metropolitano – para os municípios localizados em regiões metropolitanas – e da aprovação da Prefeitura.
São estabelecidas por lei basicamente duas modalidades de parcelamento do solo, o loteamento definido como “a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação e ampliação das vias existentes” (Lei 6766/79, art. 2°, §1°) e o desmembramento que consiste na “subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com aproveitamento do sistema viário existente, desde que não implique na abertura de novas vias e logradouros públicos, nem no prolongamento, modificação ou ampliação dos já existentes” (Lei 6766/79, art. 2°, §2°).
Os condomínios fechados, condomínios verticais [2], também denominados de condomínios urbanísticos, são regidos pela Lei 4.591/64, Lei de Condomínios. Este pode ser definido como a divisão de uma gleba em unidades autônomas destinadas à edificação, às quais correspondem às frações ideais das áreas de uso comum dos condôminos, admitida a abertura de vias de domínio privado e vedada a de logradouros públicos internamente ao seu perímetro [3]. As principais diferenças entre os loteamentos e os condomínios fechado são:
a) no loteamento convencional as vias e logradouros passam a ser de domínio público, utilizadas por qualquer cidadão e no condomínio/loteamento fechado as ruas, as áreas livres, jardins, praças são de propriedade dos condôminos, que a utilizarão com base em regras estabelecidas em uma convenção.
b) no loteamento convencional, cada lote tem acesso direto à via pública e no condomínio fechado os lotes têm acesso ao sistema de ruas do próprio condomínio, que, por sua vez, dará acesso à via pública.
c) no loteamento convencional, a gleba loteada perde a sua individualidade, deixa de existir, para surgirem os vários lotes, como unidades autônomas destinadas à construção, já no condomínio fechado, a gleba inicial não perde a sua caracterização, ela continua a existir como um todo, pois o seu aproveitamento é feito também como um todo, integrado por lotes de utilização privativa e área de uso comum. (Parecer do CAOP – Consumidor do MP-PR, disponível em: http://migre.me/fGjTF, p. 09)
Porém mesmo configurando-se, sob o ponto de vista legal, apenas como propriedade comum de coisa, essa forma de ocupação do solo apresenta uma série de impactos no espaço urbano. Entre estes podemos citar a ausência da obrigatoriedade de doação de áreas públicas e a localização das mesmas (se dentro ou fora do perímetro com acesso controlado), a descontinuidade do tecido urbano com interrupções do sistema viário impossibilitando, por vezes, o prolongamento ou ligação de vias existentes. O projeto de Lei 3.057 conhecido como Lei de Responsabilidade Territorial e que tem por objetivo substituir a atual lei de parcelamento, cria uma série de regramentos acerca desses aspectos, porém o projeto ainda tramita na Câmara dos Deputados sem previsão para sua aprovação. Alguns Municípios regulamentaram essa modalidade de ocupação do espaço urbano em suas Leis de Parcelamento do Solo Urbano definindo critérios como: locais em que podem ser implantados, dimensão máxima e critérios de contiguidade, critérios de manutenção da infraestrutura e requisitos para assegurar integração do sistema viário, mobilidade e acesso a bens de uso comum do povo.
[1] A Instrução Normativa 17-B do INCRA indica uma série de legislações que devem ser observadas em parcelamentos para fins agrícolas de imóvel rural, Lei n° 4504/64 (art. 61), Lei n°4947/66 (art. 10), Decreto n° 59428/66 (art. 93) e Lei 5868/1972 (art. 8°). Cabe referência ainda ao Decreto-Lei n° 58/37.
[2] Os condomínios verticais são caracterizados pelo elemento de separação das unidades autônomas se dar por uma divisão vertical – muros, cercas, grades – enquanto no condomínio horizontal a divisão é caracterizada por um elemento horizontal como uma laje.
